Sechs Milliarden gegen die Zehnjahresfrist: Was der neue Grünen-Entwurf für Immobilienvermögen bedeutet

Es gibt steuerliche Privilegien, die so selbstverständlich geworden sind, dass man sie kaum noch als solche wahrnimmt. Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gehört dazu: Wer eine vermietete Immobilie länger als zehn Jahre hält, verkauft steuerfrei – unabhängig davon, ob der Gewinn fünfzigtausend oder fünf Millionen Euro beträgt. Für viele Vermögensstrategien ist diese Regel kein Randaspekt, sondern tragende Wand. Umso genauer sollte man hinsehen, wenn im Bundestag daran gerüttelt wird.

Genau das ist Ende Juni geschehen. Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hat einen Gesetzentwurf eingebracht (Drucksache 21/6637 vom 23. Juni 2026), der die Haltefrist für Gewinne aus privaten Immobilienveräußerungen vollständig aufheben will. Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien wären damit dauerhaft steuerpflichtig – so wie es bei Aktien, Fonds und anderen Kapitalanlagen seit 2009 der Fall ist. Selbstgenutztes Wohneigentum bliebe steuerfrei, allerdings mit einer verschärften und klarer gefassten Regel zur Mindestnutzungsdauer, weil der bisherige Wortlaut nach Auffassung der Entwurfsverfasser Gestaltungsspielräume eröffnet. Die erwarteten Mehreinnahmen: rund sechs Milliarden Euro jährlich für Bund, Länder und Kommunen.

Warum der Entwurf jetzt nicht Gesetz wird

Zunächst die beruhigende Nachricht, und sie ist belastbar: Dieser Entwurf hat in der laufenden Legislaturperiode aus unserer Sicht keine realistische Chance. Die Grünen sind Opposition. Regiert wird von einer Koalition aus Union und SPD, deren Koalitionsvertrag eine Abschaffung der Spekulationsfrist nicht vorsieht – und die Union hat sich wiederholt klar gegen Steuerverschärfungen in diesem Bereich positioniert. Es gibt sogar einen Präzedenzfall aus dieser Wahlperiode: Einen inhaltlich fast identischen Antrag der Grünen vom Juni 2025 hat der Finanzausschuss nach öffentlicher Anhörung binnen drei Wochen zur Ablehnung empfohlen. Der neue Entwurf dürfte denselben Weg gehen – erste Lesung, Ausschussüberweisung, Ablehnung.

Dass die SPD die Abschaffung seit 2021 selbst in ihren Programmen fordert, ändert daran nichts. Koalitionsdisziplin verbietet es faktisch, mit der Opposition gegen den eigenen Regierungspartner zu stimmen. Der Bundesrat, oft als zweite Hürde genannt, käme gar nicht erst ins Spiel – wobei er in diesem Fall vermutlich das kleinere Hindernis wäre: Da die Einkommensteuer eine Gemeinschaftssteuer ist, würden gerade finanzschwache Länder von den Mehreinnahmen profitieren.

Warum Gelassenheit trotzdem nicht Sorglosigkeit heißen sollte

Wer den Vorgang deshalb als politisches Schaufenster abtut, übersieht drei Dinge.

Erstens die Beharrlichkeit des Themas. Die Forderung steht seit 2021 in den Programmen von SPD und Grünen, sie wurde 2025 als Antrag und nun 2026 als ausformulierter Gesetzentwurf vorgelegt. Das ist kein Einfall einer Legislaturperiode, sondern eine gefestigte Position zweier Parteien, die in einer künftigen Regierungskonstellation ohne die Union sehr wahrscheinlich gemeinsam handeln würden. Steuerpolitik denkt in Jahrzehnten – Immobilienvermögen auch.

Zweitens der europäische Kontext. Die deutsche Regelung ist im internationalen Vergleich die Ausnahme, nicht die Regel. Österreich hat seine Spekulationsfrist bereits 2012 abgeschafft und besteuert Veräußerungsgewinne seither pauschal mit 30 Prozent, ohne zeitliche Grenze; Frankreich gewährt volle Steuerfreiheit erst nach 30 Jahren, Großbritannien kennt für Anlageimmobilien gar keine Haltefristbefreiung. Der Grünen-Entwurf beruft sich ausdrücklich auf das österreichische Modell. Wer erlebt hat, wie schnell steuerpolitische „Ausnahmen im europäischen Vergleich” unter Rechtfertigungsdruck geraten, wird diese Argumentationslinie ernst nehmen.

Drittens – und das ist der Punkt, der in der Berichterstattung meist untergeht – die Übergangsregelung des Entwurfs. Er sieht gerade keinen umfassenden Bestandsschutz vor, sondern will alle Immobilien erfassen, deren Zehnjahresfrist beim Inkrafttreten noch nicht abgelaufen ist. Gestützt wird das auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach die bloße Aussicht, Gewinne später steuerfrei vereinnahmen zu können, keine geschützte Vertrauensposition begründet. Anders formuliert: Wer heute im Jahr sieben seiner Haltefrist steht, könnte in einem künftigen Reformszenario nicht darauf bauen, die restlichen drei Jahre unter altem Recht zu vollenden.

Was Selbstentscheider daraus mitnehmen

Für den einzelnen Verkaufsfall besteht kein Handlungsdruck – die Rechtslage gilt unverändert, und sie wird in dieser Wahlperiode aller Voraussicht nach nicht angetastet. Auf der strategischen Ebene lohnt der Vorgang dagegen als Anlass, die eigene Vermögensstruktur ehrlich zu prüfen. Vermögen, die stark auf vermietete Immobilien konzentriert sind, tragen ein Klumpenrisiko, das nicht nur aus Lage und Zins besteht, sondern zunehmend aus dem Steuerrecht selbst. Ein liquides, breit gestreutes Wertpapierportfolio – etwa über die Modellportfolios im FundsMarket – kennt dieses spezifische Reformrisiko nicht, weil Kursgewinne dort ohnehin besteuert werden; hier kann steuerlich wenig verschlechtert werden, was nicht längst gilt. Auch regulierte Sachwertbeteiligungen über Private Markets und ELTIF folgen einer anderen steuerlichen Logik als das Direktinvestment im Privatvermögen.

Und wer ohnehin über die Weitergabe von Immobilienvermögen an die nächste Generation nachdenkt, findet in der Debatte ein zusätzliches Argument, Übertragungen nicht auf unbestimmte Zeit zu verschieben. Die Instrumente dafür haben wir auf der Plattform mehrfach beschrieben – etwa in „Strategische Vermögensübertragungen mit Vorbehaltsnießbrauch” und „Viele Vermögen scheitern nicht an der Rendite, sondern an der Übertragung”.

Die Zehnjahresfrist ist noch da. Aber sie ist ein Privileg auf politischen Widerruf – und gute Vermögensplanung rechnet mit Widerruf, bevor er eintritt.