Der erste seit 2008: Was die Abwicklung eines Immobilienfonds wirklich lehrt

Manchmal schließt sich ein Kreis. Im März 2023 haben wir an dieser Stelle vor den wachsenden Herausforderungen offener Immobilienfonds gewarnt; im Juli 2024 beschrieben wir, wie die Mittelabflüsse an die Krise von 2008 erinnerten – und benannten dabei bereits die erste Abwertung eines bestimmten Fonds. Genau dieser Fonds ist nun der erste offene Immobilien-Publikumsfonds seit der Finanzkrise 2008, der endgültig abgewickelt wird. Das ist kein Anlass für Häme, sondern für eine nüchterne Lehre – über Liquidität, über Produktverpackungen und über ein Versprechen, das so nie hätte gegeben werden dürfen.

Was geschehen ist

Die KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft hat Ende Juni 2026 die Verwaltung ihres Fonds Leading Cities Invest gemäß § 99 des Kapitalanlagegesetzbuchs gekündigt und die geordnete Auflösung beschlossen. Ausgabe und Rücknahme von Anteilen werden endgültig eingestellt – auch bereits eingereichte Kündigungen werden nicht mehr ausgeführt. Das verbliebene Immobilienvermögen, zwölf gut vermietete Büroobjekte in fünf Ländern, soll über mehrere Jahre verkauft und die frei werdende Liquidität gleichmäßig an die Anleger ausgezahlt werden. Was am Ende übrig bleibt, lässt sich heute seriös nicht beziffern.

Die Zahlen dahinter sind ernüchternd. Auf Jahressicht verlor der Fonds nach Daten der Ratingagentur Scope bis Ende Mai 2026 rund 24,6 Prozent; seit November 2023 summieren sich die Abwertungen auf mehr als 30 Prozent. Das Fondsvermögen schrumpfte binnen vier Jahren von über 1,2 Milliarden auf zuletzt rund 330 Millionen Euro. Scope stufte den Fonds zuletzt auf die schwächste Note im gesamten bewerteten Universum herab.

Die Mechanik einer Abwärtsspirale

Lehrreich ist vor allem, wie es so weit kam – denn das Muster ist übertragbar. Am Anfang steht die Abwertung, weil sich Objekte nicht mehr zum Buchwert verkaufen lassen. Sinkende Anteilspreise erschüttern das Vertrauen, es folgt eine Kündigungswelle. Um die Rückgaben zu bedienen, muss der Fonds verkaufen – und unter Druck gehen zuerst die gut handelbaren, attraktiven Objekte weg. Das Restportfolio schrumpft, die laufenden Erträge sinken, die Rendite fällt und nährt die nächste Kündigung. KanAm veräußerte auf diese Weise seit 2022 rund 70 Prozent der ursprünglich mehr als 40 Immobilien. Eine weitere Schrumpfung hätte den Fonds wirtschaftlich nicht mehr tragfähig gemacht.

Den Auslöser lieferte die Zinswende: Als die Europäische Zentralbank ihren Leitzins ab 2022 von null in der Spitze auf 4,5 Prozent anhob, verteuerte sich die Immobilienfinanzierung binnen Monaten, der Transaktionsmarkt fror ein, die Volumina brachen um mehr als 30 Prozent ein. Zugleich wurden Festgeld und Anleihen für sicherheitsorientierte Anleger wieder attraktiv – und zogen Kapital ab.

Die eigentliche Lehre: die Liquiditätsillusion

Der Kern des Problems ist struktureller Natur, und ihn sollte jeder Anleger verstehen. Eine Immobilie lässt sich nicht von heute auf morgen verkaufen. Sie steckt hier aber in einer Hülle, die genau das suggerierte: börsentäglichen Handel und einen planbaren Ausstieg. Nach der 2008er-Welle wurde diese Hülle zwar nachgebessert – seit 2013 gelten eine Mindesthaltedauer und eine zwölfmonatige Kündigungsfrist –, doch der Grundwiderspruch blieb: ein illiquides Gut in einem Mantel mit Liquiditätsversprechen.

Verschärft wird das durch zwei Punkte. Erstens wurden offene Immobilienfonds teils in Risikoklassen nahe einer Bundesanleihe eingestuft und vielfach – gerade bei Sparkassen und Volksbanken – als sicherer „Festgeldersatz” verkauft, auch an Menschen, die Verluste eigentlich ausschließen wollten; selbst die BaFin äußerte zuletzt Zweifel an den Bewertungen. Zweitens dürfen Fonds seit dem 16. April 2026 Rückgaben strecken oder verteuern („Gating”). Der Leading Cities aktivierte solche Gebühren – es half nicht mehr. Kritiker wie Stefan Loipfinger sehen darin eher eine zusätzliche Belastung der Anleger als eine Lösung. Die Stiftung Warentest zieht ein klares Fazit: Offene Immobilienfonds eignen sich nicht als Sicherheitsbaustein und sie rät derzeit von Neuinvestitionen ab.

Was das eindeutig nicht heißt

Ebenso wichtig ist, was aus diesem Fall nicht folgt: Es ist kein Sektorkollaps. Die Analystin Sonja Knorr von Scope betont, dieser eine Fall stehe nicht für die ganze Branche; einige der 26 noch zugelassenen Fonds entwickeln sich wieder positiv. Und Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung in Regensburg, hält offene Immobilienfonds grundsätzlich für eine sinnvolle Möglichkeit, breit gestreut in Immobilien zu investieren – die Probleme lägen in hohen Kosten und im überteuerten Einkauf der Niedrigzinsjahre 2014 bis 2022. Sein Rat an Anleger, die das verinnerlicht haben, lautet Geduld; überstürzte Kündigungen ziehen sonst auch stabile Fonds in Mitleidenschaft.

Die Brücke zu den Private Markets

Diese Lehre kommt zur richtigen Zeit, denn dieselbe Konstruktionsfrage stellt sich gerade an anderer Stelle mit Macht. Mit den neuen ELTIF- und semi-liquiden Private-Markets-Produkten drängen erneut illiquide Anlagen – Private Equity, Private Debt, Infrastruktur – in Hüllen, die Privatanlegern regelmäßige Ausstiegsfenster anbieten. Das ist kein Argument gegen diese Anlageklassen; im Gegenteil, ihr Renditevorteil entsteht gerade aus der langfristigen Bindung. Aber der Leading Cities Invest führt vor Augen, worauf es ankommt: Das Liquiditätsversprechen einer Verpackung darf nie mit der Liquidität des darin enthaltenen Vermögens verwechselt werden. Wer in illiquide Sachwerte investiert, sollte das bewusst, mit dem passenden Zeithorizont und nur mit Kapital tun, das er über Jahre nicht braucht – und nicht, weil ein Produkt bequemen Ausstieg suggeriert. Warum nicht jede dieser Hüllen für jeden Privatanleger geeignet ist, haben wir an anderer Stelle ausführlicher beschrieben.

Was bleibt

Der erste abgewickelte Immobilienfonds seit 2008 ist weniger ein Schlusspunkt als eine Mahnung. Immobilien bleiben ein sinnvoller Vermögensbaustein – aber nicht jede Verpackung passt zu jedem Anleger, und kein Produkt sollte unter dem Etikett „sicher” verkauft werden, dessen Substanz schwankt und sich nur langsam zu Geld machen lässt. Wer die Liquidität seines Vermögens ehrlich plant, statt sie sich von einer Produkthülle versprechen zu lassen, hat die wichtigste Lehre dieses Falls bereits gezogen.