US-Mietwohnungen als Kapitalanlage: Was hinter dem Investmentansatz steckt
Die Nachricht kam fast beiläufig: In den Vereinigten Staaten fehlen laut Freddie Mac aktuell rund 3,7 Millionen Wohneinheiten (das kommt uns als Deutscher Investor irgendwie bekannt vor). Gleichzeitig ist die Zahl neuer Baugenehmigungen seit ihrem Hochpunkt 2022 um fast 67 Prozent zurückgegangen (auch das klingt aus Deutscher Sicht leider vertraut).
Das sind keine abstrakten Zahlen. Der US-Mietwohnungsmarkt durchläuft eine strukturelle Verschiebung: Während hohe Hypothekenzinsen und gestiegene Kaufpreise den Zugang zu Wohneigentum erschweren, verlagert sich die Nachfrage zunehmend in den Mietsektor. Und das Angebot kann dieser Nachfrage nicht mehr folgen.
Der Moment kommt vor dem Aufschwung
Wer in Immobilien investiert, trifft eine Zeitentscheidung. Bestandsimmobilien kauft man, wenn die Lage bereits gut ist. Projektentwicklungen betritt man früher – wenn das Grundstück gesichert ist, die Finanzierung steht, das Baurecht genehmigt ist, aber die Wohnungen noch nicht existieren. In diesem Fenster liegt der Hebel.
Doch genau hier liegt auch das Risiko. Projektentwicklungen sind kein Mietrenditeprodukt. Es gibt über Jahre hinweg keine laufenden Ausschüttungen. Das investierte Kapital ist gebunden, das Ergebnis hängt am Ende an einem einzigen Verkauf – dem sogenannten Exit nach Fertigstellung und Vollvermietung.
Wer das versteht, wer also keine Entnahme aus dem Portfolio benötigt und unternehmerisch denken kann, bekommt dafür einen anderen Zugang zur Wertschöpfungskette. Nicht den eines Vermieters. Den eines Entwicklers.
Warum die US-Ostküste, warum jetzt
Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass sich die Neubautätigkeit in den Jahren 2025 bis 2027 im Bereich des langjährigen Mittels einpendeln sollte – während gleichzeitig mit rund einer Million Haushaltsgründungen pro Jahr gerechnet wird. Der daraus resultierende Bedarf kann durch die prognostizierten Baubeginne bei weitem nicht gedeckt werden.
Für Projekte, die heute begonnen werden, bedeutet das: Zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung in drei bis vier Jahren treffen sie auf einen Markt mit geringem Angebot und anhaltend starker Nachfrage. Das ist kein Versprechen – aber es ist eine strukturelle Ausgangslage, die man selten so klar ablesen kann.
Besonders die etablierten, wirtschaftsstarken Märkte an der US-Ostküste – mit exzellenten Universitäten, innovativen wie auch alteingesessenen Unternehmen und einem diversifizierten Arbeitsmarkt – zeichnen sich als bevorzugte Standorte aus. Boston, Washington, New York: Märkte mit hohen Markteintrittsbarrieren und strukturell begrenztem Bauland. Keine Boom-and-Bust-Regionen, sondern demografisch stabile Metropolen.
Was institutionelle Logik für Privatanleger bedeutet
Solche Projektentwicklungen waren lange Institutionellen vorbehalten. Pensionsfonds, Family Offices, Stiftungen – sie investieren seit Jahrzehnten in US-Multi-Family-Residential, weil die Assetklasse historisch geringe Korrelation zu Aktienmärkten zeigt und Inflationsschutz durch mietrechtlich unkomplizierte Anpassungsmöglichkeiten bietet. Das US-Mietrecht kennt keine Mietpreisbremse.
Erst durch regulierte Vehikel nach dem deutschen Kapitalanlagegesetzbuch ist dieser Zugang auch für qualifizierte Privatanleger strukturierbar geworden. Entscheidend ist dabei die Auswahl des Partners vor Ort: Wer die lokalen Märkte kennt, wer Zugang zu Grundstücken hat bevor sie auf dem freien Markt erscheinen, wer erfahrene Generalunternehmer mit Festpreisgarantien einbindet – der sitzt an den richtigen Stellschrauben.
Risiken, die man kennen muss
Das wäre kein seriöser Beitrag, wenn er hier aufhörte. Projektentwicklungen können scheitern. Baugenehmigungen verzögern sich. Generalunternehmer werden insolvent. Verkaufspreise hängen an Nettobetriebseinnahmen, die noch niemand kennt, weil die Objekte noch nicht vermietet sind. Und der Dollar-Euro-Wechselkurs arbeitet ungefragt gegen oder für den deutschen Anleger.
Außerdem: Das gebundene Kapital lässt sich nicht vorzeitig herauslösen. Ein Zweitmarkt für solche Anteile existiert, ist aber illiquide. Wer während der Laufzeit Liquiditätsbedarf entwickelt, hat ein Problem.
All das gehört zur ehrlichen Einordnung. Und doch ist es möglich, diese Risiken durch sorgfältige Partnerauswahl, regulatorische Einbettung und diversifizierte Projektstruktur erheblich zu begrenzen – ohne sie zu eliminieren.
Wo dieser Ansatz passt – und wo nicht
Nach vier Jahren steigender Leerstandsraten und gedämpftem Mietwachstum stärken sich die Fundamentaldaten im US-Multifamily-Sektor wieder: Die Nettoabsorption im ersten Quartal 2025 erreichte mit rund 130.000 Einheiten einen Rekordwert, und der Leerstand begann zu sinken.
Das ist kein Timing-Signal. Märkte bewegen sich nicht nach Lehrbuch. Aber es ist eine Einordnung: Wer heute in Projektentwicklungen einsteigt, die in drei bis vier Jahren auf den Markt kommen, tut dies in einem Umfeld, in dem sich Angebot und Nachfrage strukturell auseinanderbewegen.
Für wen macht das Sinn? Für Anleger, die einen nennenswerten Teil ihres Portfolios bereits in liquide Anlagen – Aktien, Anleihen, Geldmarkt – investiert haben, und die jetzt nach einer Beimischung suchen, die eigene Charakteristika mitbringt. Nicht als Kern des Portfolios. Als ergänzende Position, die einen anderen Zeithorizont, eine andere Risikostruktur und eine andere steuerliche Behandlung mitbringt.
Was dieser Ansatz jedenfalls nicht ist: eine Alternative zum Tagesgeldkonto. Und auch keine Anlage für alle. Ob er zur eigenen Situation passt, ist eine Frage, die jeder mit einem Steuerberater und einem unabhängigen Berater klären sollte – bevor er unterschreibt, nicht danach.
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