Während sich der deutsche Wohnungsmarkt mit Förderkürzungen, Mietendeckel-Debatten und einer Zinswende schwertut, verzeichnet die US-Bevölkerung ihr stärkstes Wachstum seit fast einem Vierteljahrhundert. Allein zwischen 2023 und 2024 kamen netto 2,8 Millionen Menschen hinzu – 84 Prozent des gesamten Bevölkerungsanstiegs. Fast jede der 387 Metropolregionen profitierte von dieser Zuwanderung, sodass selbst Mittelstädte inzwischen Zuzüge registrieren.
Mehr Menschen bedeuten mehr Haushalte, und die wollen wohnen. Doch der Neubau hinkt hinterher: Trotz über 400 000 neu genehmigten Mehrfamilieneinheiten im ersten Halbjahr 2025 bleibt das Angebot knapp, weil sich in vielen Sunbelt-Märkten jahrelange Unterdeckung aufgestaut hat. Das Resultat sind stabile Mieten selbst bei konjunkturellen Dellen.
Demografie schlägt Dekret – eine nüchterne Trump-Bilanz
Donald Trumps zweite Amtszeit ist geprägt von lauter Einwanderungsrhetorik und dem Versuch, per Dekret Millionen Menschen außer Landes zu schaffen. Historische Erfahrung und die ersten sieben Amtsmonate zeigen jedoch:
- Rechtsstaatliche Bremsen. Bundesgerichte, Gouverneure und selbst republikanisch dominierte Parlamente verwässern oder verzögern viele Maßnahmen.
- Arbeitsmarktzwang. Branchen wie Bau, Logistik und Pflege signalisieren dramatischen Arbeitskräftemangel. Ein massiver Aderlass an Arbeitsmigranten würde Löhne und Preise emporschnellen lassen – ein politisches Gift für jede Regierung.
- Strukturelle Geburtenlücke. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung verharrt unter der Erhaltungsrate. Ohne Zuwanderung würden viele Regionen schrumpfen.
Kurzum: Politisches Theater ändert wenig an der Nettomigration und damit an der Nachfrage nach urbanen Mietwohnungen. Wer Immobilien-Trends verstehen will, muss auf demografische Daten schauen, nicht auf Schlagzeilen.
Class A – das Premiumsegment als Inflationsanker
Class-A-Apartments sind Neubauten in guten Lagen mit modernen Ausstattungen. Sie punkten mit drei Eigenschaften, die gerade 2025 zählen: Hohe Zahlungsbereitschaft der Mieter. Tech-Angestellte in Orlando oder Regierungsberater in Washington D.C. können sich ambitionierte Mieten leisten – und bevorzugen Flexibilität gegenüber 7-Prozent-Hypotheken. Dynamische Mietanpassung. Weil Verträge meist zwölf Monate laufen, lassen sich Mieten in inflationsstarken Phasen schneller anpassen als in Europas regulierten Märkten. Und Nachfragepuffer durch Qualitätsvorsprung. Selbst wenn der gesamtstaatliche Leerstand Q2 2025 vorübergehend bei rund sieben Prozent lag, zeigten Premium-Objekte sinkende Quoten: In vielen Märkten fiel die Class-A-Leerstandsrate jüngst um 60 Basispunkte auf unter sieben Prozent, während der nationale Durchschnitt bei 7,0 Prozent verharrte.
Praxisbeispiel: BVT Residential USA 19 – zwei Projekte, ein klarer Fahrplan
Die Münchner BVT-Gruppe nutzt diesen Rückenwind mit ihrem Publikumsfonds Residential USA 19. Das Konzept: Einstieg erst nach gesicherter Genehmigungslage, dafür kurze Entwicklungs- und Exit-phasen.
Aventon Grove, Davenport (Florida)
Der Hochbau ist abgeschlossen, Clubhaus und erste Wohnhäuser stecken im Innenausbau. Die Vorvermietung läuft bereits, erste Einzüge sind für das vierte Quartal 2025 avisiert. Rund 70 Prozent des Fondskapitals fließen in dieses Sunbelt-Projekt. Der Verkauf ist ab Q4 2027 geplant; je nach Beitrittsdatum sollen 85 bis 92 Prozent des eingesetzten Kapitals zurückfließen.
NRP Democracy Center, Bethesda (Großraum Washington D.C.)
Hier tritt der Fonds zum 1. September 2025 in ein Joint Venture ein. Die Kalkulation arbeitet mit einer konservativen Cap-Rate von 5,5 Prozent. Alle Genehmigungen liegen vor, die Fremdfinanzierung steht. Ein Gutachten von Cushman & Wakefield bewertet die Immobilie bereits heute um zehn Prozent höher als das Ankaufsgutachten – ein positives Signal für den Exit 2029.
Frühzeichner-Bonus
Wer Zeichnungsunterlagen und Kapital bis 31. August 2025 einreicht, erhält schon ab 1. September eine Vorzugsverzinsung. Später einsteigende Anleger starten erst am 1. Januar 2026. Das Ticket: ab 30 000 US-Dollar – also auch für gut situierte Privatanleger handhabbar.
Risikofaktoren im Überblick – und warum sie kontrollierbar sind
- Zinsänderungsrisiko. Baukredite werden größtenteils zu festen Konditionen abgeschlossen.
- Währungsschwankungen. Ein USD-Hedge kostet derzeit rund ein Prozent pro Jahr, lässt sich aber je nach Markteinschätzung flexibel ein- oder ausknipsen.
- Lokale Überkapazitäten. BVT streut bewusst über Sunbelt- und Regierungsstandorte, um Cluster-Risiken zu minimieren.
- Politische Eingriffe. Florida und Maryland gelten traditionell als investorenfreundlich; flächendeckende Mietdeckel sind dort nicht in Sicht.
- Exit-Timing. Der institutionelle Hunger nach stabilisierten Class-A-Paketen bleibt hoch, weil Versicherungen und Pensionskassen langfristige Cashflows suchen.
Fazit: Chancen, die lauter sind als der Lärm
Die USA bleiben ein klassisches Einwanderungsland – daran ändern weder Grenzmauern noch medienträchtige Deportationspläne etwas. Positive Nettomigration, ein knappes Wohnungsangebot und flexible Mietmärkte stützen das Premiumsegment der Class-A-Apartments.
Mit einem solchen Investment erhalten deutsche Anleger einen strukturieren Zugang zu diesem Trend: konservative Cap-Rates, klare Exit-Roadmap und ein schneller Vorzugszins für Frühzeichner. Wer sein Euro-lastiges Depot diversifizieren und zugleich gegen Inflation absichern möchte, findet hier eine stimmige Ergänzung – vorausgesetzt, man schaut auf Fundamentaldaten statt auf politische Schlagzeilen.
Disclaimer: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Anlageberatung. Alle Angaben ohne Gewähr; Stand 08.08.2025.
