US-Wohnimmobilien: Was im Jahresbericht steht und was das Management dazu sagt

Die BVT Unternehmensgruppe hat ihr amerikanisches Team nach Deutschland geholt. Drei Stunden Asset Management, Fondszahlen und Ankaufspipeline, ohne Hochglanz und mit ungewöhnlich offenen Aussagen zu den Renditen. Ich war dabei. Der zweite Teil dieses Beitrags enthält die Zahlen, die Sie in keinem Prospekt finden.

Es gibt Termine, die im Kalender schlecht aussehen. Anreise, drei Stunden Vortrag, Rückreise, kein neues Produkt, keine Unterschrift, keine Schlagzeile. Was solche Termine aber unbezahlbar machen lesen Sie hier. Am 9. September war ich auf einem solchen Termin. Die BVT Unternehmensgruppe hatte ihre amerikanischen Kollegen nach Deutschland geholt, und drei Stunden lang ging es in einem kleinen Teilnehmerkreis um nichts anderes als um den US-Wohnimmobilienmarkt und um die Objekte, die in den Fonds liegen.

Ich fahre zu solchen seltenen Terminen aus einem einfachen Grund. Ein Verkaufsprospekt beschreibt, was verkauft werden soll. Ein Jahresbericht beschreibt, wie ein Objekt am 31. Dezember des Vorjahres bewertet worden ist. Aber wie ein Neubau neun Monate nach Fertigstellung dasteht, wenn in derselben Straße fünf Wettbewerber gleichzeitig eröffnen und Mieter suchen und der direkte Wettbewerber zwei Monatsmieten plus tausend Dollar an künftige Mieter “verschenkt” weil es der Markt gerade erfordert, steht in keinem dieser Dokumente.

Das sagt Ihnen nur der Mann, der das Objekt verantwortet, und auch der sagt es nur, wenn er in einem Raum steht, in dem gefragt wird.

Warum ich diesen Aufwand betreibe

Mandanten, Investoren und Interessenten haben Geld in Sachwerte investiert, das für viele Jahre gebunden ist. Bei solchen Beteiligungen gibt es keinen Kurs, den man morgens nachschlägt, und keinen Ausstieg, den man nachmittags ausführt. Es gibt einmal im Jahr einen testierten Bericht und dazwischen die Frage, ob das Investment noch auf Kurs ist. Wer diese Frage beantworten will, braucht Zugang zu den Menschen, die die Objekte bewirtschaften, die Kredite verhandeln und die Ankäufe absagen.

Deshalb nutze ich jede Gelegenheit, direkt mit dem Fondsmanagement zu sprechen, und zwar nicht am Messestand, sondern in kleinen Runden, in denen auch unbequeme Fragen erlaubt sind. Ich frage dort das, was Sie fragen würden, wenn Sie im Raum säßen. Was passiert mit dem Objekt, das schlecht vermietet ist. Wann läuft welcher Kredit aus. Was kostet ein Verkauf heute im Vergleich zu einem Verkauf in achtzehn Monaten. Und was von dem, was auf der Folie steht, ist gerechnet und was ist gehofft. Diese Arbeit ist unspektakulär, sie kostet Reisezeit, und sie ist der einzige mir bekannte Weg, ein illiquides Investment über zehn Jahre hinweg ernsthaft einzuschätzen.

Was auf der Veranstaltung ermöglicht wurde

Drei Vorträge, drei Perspektiven. Michael Sauer, Chief Operating Officer (COO) BVT Equity Holdings Inc., Atlanta Georgia, verantwortet bei der BVT das Asset Management in den USA, lebt seit fünfundzwanzig Jahren dort und hat zuvor bei einem großen amerikanischen Apartment-REIT gearbeitet. Er ging Objekt für Objekt durch das Portfolio, mit Belegungsquoten, Mietentwicklungen, Kreditlaufzeiten und Bewertungsständen. Martin Stoß, Geschäftsführer und Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien USA, BVT Holding GmbH & Co. KG, München, übersetzte das anschließend auf die Fondsebene und damit auf die Frage, was davon beim Anleger ankommt. Adam Zuckerman, seit diesem Jahr Head of Acquisition und zuvor fünfzehn Jahre auf der Entwicklerseite tätig, stellte die Ankaufsstrategie und vier konkrete Projekte vor.

Bemerkenswert war weniger der Inhalt der Folien als der Ton. Es wurde nicht beschönigt. Es fiel der Satz, dass die ursprünglichen Zielrenditen in wenigen Projekten vielleicht nicht erreicht werden. Es wurde offengelegt, welches Objekt derzeit deutlich unter Marktmiete vermietet ist und wie lange es dauern wird, diesen Rückstand aufzuholen. Und gleichzeitig standen dort Zahlen, die im aktuellen Marktumfeld absolut nicht mehr selbstverständlich sind: elf Objekte mit gut dreitausend Wohnungen, kein Fonds mit Eigenkapitalverlust, keine Nachschussforderung an Anleger, eine gerade abgeschlossene Refinanzierung zu deutlich besseren Konditionen als vor einem Jahr, ein Objekt, das deutlich über dem letzten Gutachtenwert verkauft wird. Wer in den vergangenen zwei Jahren beobachtet hat, was in anderen Teilen des Sachwertmarktes passiert ist, weiß diese Nachrichten einzuordnen.

Das war eine erste Zusammenfassung. Für Sie als Anleger oder Interessent zählt aber, was hinter den Sätzen steht. Im zweiten Teil finden unsere Investoren und GOLD-Member die Zahlen aus meinen Mitschriften: die Fondsrenditen, die genannt wurden, die Kreditfälligkeiten, das Problemobjekt in Florida mit der ehrlichen Zeitrechnung dazu, die Bewertungsmechanik, die aus zwei Zinspunkten ein Fünftel Objektwert macht sowie die neue geografische Ausrichtung der Ankäufe.

Dieser Beitrag gibt den Inhalt einer Fachveranstaltung wieder und beruht auf eigenen Mitschriften. Er ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung und keine Empfehlung zum Erwerb oder zur Veräußerung einer Beteiligung. Sämtliche genannten Zahlen sind mündliche Angaben Dritter, teilweise Prognosen, und wurden nicht geprüft. Allein maßgeblich für eine Anlageentscheidung sind der Verkaufsprospekt, das Basisinformationsblatt und die Jahresberichte des jeweiligen Fonds, die kostenlos beim Anbieter erhältlich sind. Geschlossene Beteiligungen sind unternehmerische Investitionen mit erheblichen Risiken bis zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals; es besteht keine Kapitalgarantie und keine Einlagensicherung, die Anteile sind nur eingeschränkt handelbar. Prognosen und frühere Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Angaben in US-Dollar unterliegen zusätzlich dem Währungsrisiko. Die steuerliche Behandlung hängt von der persönlichen Situation ab und kann sich ändern. Stand der Angaben: September 2026.