Zu viel Luxus und zu wenig richtig gute B-Lagen. Das ist das Fazit meiner Termine vor Ort in der KW20-2022.
(23.05.2022/FS)
Die mittlerweile veröffentlichten Zahlen des Dubai Land Departments des ersten Quartals 2022 zeigen, dass die Verkäufe von sogenannten Off-Plan-Wohnungen (also noch in Planung oder im Bau befindlichen Projekten) bereits über die Verkäufe fertiger Einheiten hinausgeschossen sind – mit 6.991 gegenüber 6.400. Bei Villen (große Einfamilienhäuser) verkaufen sich fertige Häuser laut dem Portal DXBinteract.com um 2.358 gegenüber 1.667 besser. Aber selbst dort muss der “Ready-Vorteil” nicht lange bestehen, wenn Entwickler ihre Projektpipeline weiter beschleunigen. Während Corona 2020/2021 ist relativ viel an neuen Projekten entweder liegen geblieben oder aber bewusst stark verlangsamt worden.
Business Bay war und ist mit insgesamt 2.100 verkauften Einheiten in den ersten sechs Monaten der beliebteste Ort für Off-Plan- und Fertigverkäufe. Business Bay war eine Art Catch-All-Ziel, bei dem Endverbraucher/Investoren sowohl nach 1,5 Millionen Dh-Einheiten (382TEUR) als auch nach teureren Ausschau halten.
In der Dubai Marina finden immer noch Markteinführungen statt, wobei z.B. LIV Developers nun das zweite Projekt bestätigt: die G+44-stöckige “LIV Marina”. Die Preise für 1BR (die Einheiten mit einem Schlafzimmer) liegen bei Dh 1,7 Millionen (433TEUR).
Es entsteht aktuell der Eindruck, dass der anhaltende Lauf des Immobilienmarktes in Dubai, der im Oktober 2020 begann, nur von hochwertigen Immobilien befeuert wird. Es wird jedes Mal größer und höher und ausgefallener, wenn ein neuer Rekord-Kaufvertrag für ein Super-Luxus-Penthouse oder eine Villa enthüllt wird. Jetzt aber geben Entwickler interessierten Käufern die Möglichkeit, Immobilien im Wert von weniger als 2 Millionen Dh (510TEUR) zu erwerben. Damacs neuer „SAFA One“-Turm im Safa Park listet den Startpreis von Dh 1,6 Millionen (408TEUR) auf. Rund um den Dubai Water Canal gibt es eine Reihe von Off-Plan-Optionen, die es Investoren ermöglichen, ab Dh 1,5 Millionen (382TEUR) zu investieren.
Neben den privaten Kunden mit Familie entsteht auf dem Immobilienmarkt in Dubai ein neues Käuferprofil: Sie sind tendenziell jünger und suchen typischerweise nach kleineren Wohnungen für den eigenen Bedarf. Aber sie suchen diese meist in neu geschaffenen Vierteln oder Communities, die etwas gehobener sind und alle Annehmlichkeiten bieten, die sie sich wünschen, und die sie zu Fuß – oder schnell zum Joggen – erreichen können. Dazu zählen ein eigener Pool, ein eigener Gym für die Bewohner, ggf. ein eigenes kleines Kino auf der Anlage oder im Haus sowie natürlich PKW-Stellplätze.
Co-Working/Wohnräume könnten der nächste Nachfragetreiber für den Immobilienmarkt sein, wenn mehr dieser Young Professionals/Gig Worker hierher ziehen. Entwickler haben sich sogar die Spiel- und PlayStation-Zentren als Teil der Add-Ons ausgedacht.
Auch Wohnungen im Wert von unter 1 Million Dh (255TEUR) sind gefragt, wobei Urbanisationen wie “Riviera” (Teil von MBR City) diese Preisniveaus sowie die Unterstützung hochflexibler Zahlungspläne anbieten. Eine Lagune, die sich durch die Anlage erstreckt, ist eine weitere Attraktion, plus eben die erschwinglichen Preise.
Insbesondere Jumeirah Village Circle JVC oder Jumeirah Village Triangle JVT sind Top-B-Lagen, der das Interesse von preisbewussten Käufern wecken, da die Entwickler mit einer niedrigen Vorauszahlung und einem ausgeweiteten Zahlungsplan nach der Übergabe zufrieden sind.
Egal, ob es sich um eine Villa oder ein Apartment handelt, es gibt Wohnungen und Häuser in Dubai – meistens Off-Plan (also im Bau) – mit einem Preis von 1,5 Millionen Dh (382TEUR) oder darunter. Ob für die Endnutzung oder Investition, diese Preisniveaus sind jetzt erschwinglich. Und durch die Brille eines Investors geschaut liegen die Brutto-Mietrenditen bei den richtig guten Projekten mit Top-Bausubstanz und sehr guter B-Lage bei hochinteressanten 7 bis 8 % pro Jahr.
