Ein entscheidendes Jahr steht für Immobilienfonds bevor, da sie im Jahr 2022 eine durchschnittliche Rendite von 2,6 Prozent erzielten. Die Mietrendite, Wertveränderungen der Gebäude und Liquiditätsverzinsung sind die drei Hauptkomponenten, die die Performance von Immobilienfonds bestimmen. Im Jahr 2022 stieg die Mietrendite aufgrund pandemiebedingter Mietstundungen und der Inflation. Die Wertänderungsrendite der Fonds betrug ein Prozent.
Offene Immobilienfonds stehen derzeit vor mehreren Herausforderungen:
- Mietrendite: Die Mietrendite könnte sich in Zukunft verringern, da die Bewirtschaftungskosten mittel- bis langfristig aufgrund gestiegener ESG-Anforderungen und Inflation zunehmen. Zwar sind die Mieterträge im vergangenen Jahr gestiegen, aber es ist fraglich, ob sich dieser Trend fortsetzt.
- Wertveränderungen im Bestand: Die Bestandsbewertungen von Immobilienfonds sind rückläufig, insbesondere bei Wohn- und Gewerbeimmobilien in weniger guten Lagen. Dies wirkt sich negativ auf die Verkaufserträge der Fonds aus, da die Preise für Immobilien gesunken sind.
- Liquiditätsrendite: Die Liquiditätsrendite war im Jahr 2023 im Durchschnitt negativ, hauptsächlich aufgrund abgewerteter Anleihen. Fonds, die einen Großteil ihrer liquiden Mittel in solche Anleihen investiert hatten, waren besonders betroffen.
- ESG-Anforderungen: Die gestiegenen ESG-Anforderungen bedeuten, dass Immobilienfonds zusätzliche Investitionen tätigen müssen, um ihre Objekte den Nachhaltigkeitsstandards anzupassen. Diese Investitionen können zu höheren Kosten führen und die Rendite der Fonds beeinflussen.
- Unsicherheit in der Marktperformance: Angesichts der genannten Herausforderungen und der allgemeinen Unsicherheit in der Marktperformance ist es schwierig vorherzusagen, wie sich offene Immobilienfonds entwickeln werden. Es besteht die Möglichkeit, dass ihre Performance negativ beeinflusst wird.
Die Berechnungskomponenten entwickelten sich in diesem Jahr nicht besonders günstig. Die Mietrendite wird voraussichtlich nicht im gleichen Maße steigen, da die Inflation nachlässt und die Bewirtschaftungskosten aufgrund erhöhter ESG-Anforderungen zunehmen. Die Bestandsbewertungen sinken, was sich negativ auf die Verkaufserträge auswirkt. Die Preise für Wohnimmobilien sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken, während sich die Lage bei Gewerbeimmobilien differenzierter gestaltet. Die Liquiditätsrendite lag im Durchschnitt bei minus 1,9 Prozent aufgrund von abgewerteten Anleihen.
Trotz dieser Unsicherheitsfaktoren erwarten die Scope-Analysten für 2023 eine durchschnittliche Performance von zwei bis 2,5 Prozent bei offenen Immobilienpublikumsfonds. Die Analysten sind optimistisch, da viele Fonds attraktive Objekte mit hohen Vermietungsquoten und bonitätsstarken Mietern besitzen. Die Liquiditätsquoten sind ausreichend hoch, und die Fremdfinanzierungsquoten sind größtenteils gering. Zusätzlich bieten gesetzliche Mindesthalte- und Kündigungsfristen Schutz vor kurzfristigen Mittelabflüssen.
Trotz dieser Herausforderungen gibt es jedoch auch positive Aspekte. Viele Fonds besitzen immer noch attraktive Objekte mit hohen Vermietungsquoten und bonitätsstarken Mietern. Zudem sind die Liquiditätsquoten der Fonds derzeit ausreichend hoch, und die Fremdfinanzierungsquoten sind größtenteils gering. Es gibt auch gesetzliche Schutzmechanismen wie Mindesthalte- und Kündigungsfristen, die vor kurzfristigen Mittelabflüssen schützen können.
Insgesamt bleibt das Jahr 2023 eine Herausforderung für Immobilienfonds, aber es gibt auch positive Aspekte, die zu einer soliden Performance beitragen können.