Management Summary:
Die Besitzer offener Immobilienfonds sehen sich aktuell mit erheblichen Renditerückgängen konfrontiert, und die Zukunftsaussichten bleiben düster. Eine aktuelle Studie der Rating-Agentur Scope hat mehrere Probleme identifiziert, die die 21 offenen Publikumsfonds betreffen. Anleger müssen nun strategisch entscheiden, ob sie ihre Anteile halten oder verkaufen sollten. Dennoch eröffnen sich auch Chancen, insbesondere durch zukünftige Investitionen in erneuerbare Energien und Infrastruktur.
Offene Immobilienfonds: Was Anleger jetzt wissen müssen
Offene Immobilienfonds stehen derzeit unter starkem Druck. Mit einer Gesamtsumme von 110 Milliarden Euro, die deutsche Kleinanleger investiert haben, war diese Anlageform in Zeiten des Nullzinses eine attraktive Option. Doch diese Zeiten sind vorbei.
Im November 2023 sorgte der erste Fonds dieser Art für Schlagzeilen, als der Leading Cities Invest seinen Immobilienbestand über Nacht um rund elf Prozent abwertete. Eine aktuelle Studie der Rating-Agentur Scope beschreibt eine Vielzahl von Problemen, die die 21 offenen Publikumsfonds momentan belasten. Für elf dieser Fonds wurden die Ratings deutlich herabgestuft.
Was tun bei sinkenden Renditen?
Anleger, die noch Anteile besitzen, sollten nun genau überlegen, wie sie reagieren. Letztes Jahr erzielten die Fonds noch eine durchschnittliche Rendite von 1,2 Prozent. Doch angesichts der aktuellen Zinslage und der besseren Verzinsung von Tagesgeldkonten ist dies kein Grund zur Freude mehr.
Während 2019 noch über zehn Milliarden Euro in diese Fonds flossen, waren es 2023 nur noch 0,5 Milliarden Euro. Im ersten Quartal dieses Jahres zogen Anleger sogar rund 0,9 Milliarden Euro ab. Und die Aussichten für 2024 sind nicht besser. Analystin Sonja Knorr von Scope erwartet weiter sinkende, im Branchenmittel sogar leicht negative Renditen.
Werthaltigkeit und Verkaufsdruck
Wertberichtigungen für Immobilienobjekte belasten viele Fonds. Der Leading Cities der Fondsgesellschaft KanAm und zwei Fonds der DWS haben bereits Anpassungen vorgenommen. Weitere könnten folgen, abhängig von den Marktentwicklungen und dem Verkaufsdruck durch Anleger.
Kaum Transaktionen und schwierige Marktbedingungen erschweren die Situation zusätzlich. Auch wenn ein Fonds keine Wertberichtigungen vornehmen muss, werden die Renditen kaum mit Zinsanlagen konkurrieren können.
Immobilienfonds halten oder verkaufen?
Die Entscheidung, Anteile zu halten oder zu verkaufen, ist komplex. Seit 2013 gilt eine einjährige Kündigungsfrist für alle Anteile, die seither gekauft wurden. Ein Verkauf über die Börse ist möglich, aber oft mit erheblichen Abschlägen verbunden.
Trotz der Probleme sind die Fonds grundsätzlich gesund. Im Durchschnitt sind 93,7 Prozent der Flächen vermietet, und die Kreditquote liegt bei nur 16,6 Prozent. Die Fonds halten zudem eine Liquidität von insgesamt 17 Milliarden Euro als Puffer für weitere Kündigungen.
Potenzielle Einstiegsmöglichkeiten
Für Anleger, die keinen Bestand in offenen Immobilienfonds haben, könnten sich bald Einstiegschancen bieten. Nach weiteren möglichen Bewertungsanpassungen könnten sich die Fonds neu positionieren und wieder höhere Renditen erzielen.
Ein neuer Faktor ist der Diskussionsentwurf des Bundesfinanzministeriums für ein Gesetz zur Förderung von Investitionen von Fonds in erneuerbare Energien und Infrastruktur. Demnach dürften offene Immobilienfonds bis zu 15 Prozent ihres Verkehrswertes auch in Anlagen für erneuerbare Energien investieren.
Fazit
Die derzeitige Lage offener Immobilienfonds ist zwar angespannt, bietet jedoch auch Chancen für die Zukunft. Anleger sollten sich gut informieren und strategisch entscheiden, ob sie ihre Anteile halten oder verkaufen. Investitionen in erneuerbare Energien könnten das zukünftige Renditepotenzial steigern und zur Risikostreuung beitragen.
