Der seit rund einem Jahr andauernde Krieg in der Ukraine hat erhebliche Auswirkungen auf die Weltwirtschaft. Auch die deutsche Immobilienbranche ist von massiver Inflation, Bauzins- und Baupreisanstiegen, Lieferverzögerungen, Wegfall der Förderung nach dem Effizienzhaus-Standard 55 der staatlichen KfW-Bankengruppe (KfW) sowie einem Nachfragerückgang nach Wohnungen zum Kauf betroffen.
Die Bauzinsen sind mit rund 4 Prozent so hoch wie zuletzt im Jahr 2011 und erschweren vielen Menschen den Erwerb eines Eigenheims. Auch unser für den Wohnungsbau verantwortlicher Asset Manager bekommt die Kaufzurückhaltung der Wohnungsinteressenten zu spüren. So konnte PROJECT Immobilien im Jahr 2022 mit 239 Wohnungen rund 27 Prozent der im Vorjahr verkauften Wohneinheiten (2021: 880 Wohnungen) veräußern. Mit einem Gesamtumsatz von 164,6 Millionen Euro (2021: 436,4 Millionen Euro) erreichte PROJECT Immobilien rund 38 Prozent des Vorjahresumsatzvolumens. Dieser Rückgang hat natürlich Auswirkungen auf die Performance des AIF.
Die Kaufzurückhaltung der Wohnungsinteressenten ist eine direkte Folge der gestiegenen Bauzinsen.
Auch wenn bei der aktuell sehr hohen Inflation viele Menschen den Kauf einer Wohnung prinzipiell befürworten, um ihr Vermögen abzusichern, ist es entscheidend, ob die Finanzierung gelingt. Zudem agieren die Kaufinteressenten angesichts der vagen wirtschaftlichen Aussichten vorsichtig in Bezug auf die Bindung ihres Kapitals. Dazu kommen Bedenken, ob Bauträger mit Fremdfinanzierung die Immobilie wirklich zu Ende bauen. Hier können wir Kaufinteressenten mit unserer langjährigen Eigen-kapitalausrichtung überzeugen. Unsere Bankenunabhängigkeit erweist sich als ein krisenresistenter Stabilitätsanker in wirtschaftlich unruhigen Zeiten, der eine hohe Umsetzungswahrscheinlichkeit von geplanten Immobilienentwicklungen ermöglicht.
Zudem ist der Mietmarkt für Wohnungen weiterhin sehr stark nachgefragt und ermöglicht damit Investoren mit Vermietungsstrategie eine stabile Renditeperspektive. Hier besteht somit nach wie vor hohes Potenzial für Neubauwohnungen, die für die Vermietung bestimmt sind und an deren Entwicklung Sie über Ihre PROJECT Investmentbeteiligung partizipieren können.
Entwicklung
Der PROJECT Metropolen 22 war zum Ende des Jahres 2022 an insgesamt zwei Immobilienentwicklungen in zwei Metropolregionen beteiligt. Wie eingangs erläutert, stehen Immobilienentwickler durch die aktuelle Marktsituation vor großen Herausforderungen.
Zu teils erheblichen Verzögerungen führen Materiallieferschwierigkeiten, eine geringe Handwerkerverfügbarkeit sowie eine daraus resultierende geringe Termintreue von beauftragten Handwerkern. Diese Effekte bedingen ebenfalls eine begrenzte Anzahl von Angebotsabgaben bei Ausschreibungen. Insgesamt hat dies im Jahresverlauf zu weiter deutlich gestiegenen Baukosten geführt. Zudem sind die Bearbeitungszeiten der Genehmigungsverfahren sowie die Anlage von (Teil-) Grundbüchern (welche Voraussetzung für die Fälligkeiten der Kaufpreiszahlungen der Kunden sind) von beteiligten Ämtern und Behörden weiterhin langwierig.
So kommt es bei den in der Planung befindlichen Objekten, an denen der PROJECT Metropolen 22 beteiligt ist, nach wie vor zu Verzögerungen. Um vor allem die Laufzeiten sowie Kosten- und Vertriebsrisiken der noch in der Planungsphase befindlichen Immobilienentwicklungen zu verringern, werden deshalb auch alternative Vermarktungskonzepte ohne eigene Realisierung geprüft.
Im vierten Quartal 2022 wurden für die Wohnbauvorhaben in der Deutenbacher Straße und Wendenschlossstraße die Bauanträge eingereicht. Bei letzterem wurde ein Bauabschnitt der Quartiersentwicklung Ende 2022 an einen Hotelbetreiber zur Realisierung eines Hotels mit 157 Zimmern veräußert.
Derzeit zeichnet sich ab, dass die Verkaufspreise in den nächsten Monaten verstärkt unter Druck geraten könnten, gleichzeitig jedoch die Wohnungsmieten weiter zunehmen bei anhaltender Wohnraumverknappung. Hieraus resultiert, dass für einzelne Objekte alternative Vertriebsstrategien (z. B. Globalverkauf eines Objektes als Mietwohnungsbau statt Einzelvertrieb als Eigentumswohnungen) geprüft werden. Entsprechend können sich dann Laufzeiten bzw. Zeitpunkt und Höhe der Kapitalzuflüsse aus den Immobilienbeteiligungen noch verändern.
