In einer Zeit, in der wirtschaftliche Unsicherheiten und Zinswenden den Markt herausfordern, stehen offene Immobilienfonds vor besonderen Herausforderungen.
Nach Jahren des Vertrauens in ihre Krisenfestigkeit erlebt die Branche nun eine Phase, in der sie sich gegen negative Entwicklungen stemmen muss. Ein aktuelles Beispiel ist die Neubewertung des Leading Cities Invest (LCI) Fonds von Kanam Grund, dessen Immobilienportfolio um 11 % abgewertet wurde – ein signifikanter Einschnitt, der die Branche aufhorchen ließ.
Diese Abwertungen sind größtenteils auf einen stagnierenden Transaktionsmarkt zurückzuführen, auf dem die Differenzen in den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zu einem Handelsstillstand führen. In solchen Zeiten müssen Gutachter mit simulierten Deals arbeiten, die sich auf die aktuell reduzierten Preisvorstellungen stützen. Doch solche Bewertungsergebnisse sind nicht endgültig, solange keine realen Verkäufe stattfinden. Abwertungen können durch zukünftige Aufwertungen ausgeglichen werden, und die Kernbonität der Immobilien bleibt, dank kontinuierlicher Vermietungen, stabil.
Dennoch sind die Schwankungen des Nettoinventarwerts (NAV) offener Immobilienfonds ein Faktor, der Investoren beschäftigt, auch wenn diese Veränderungen keine unmittelbaren Auswirkungen haben. Die Anteilscheine, die im Umlauf sind, bieten eine klarere Perspektive auf die Entwicklung des Fonds. Beispielsweise zeigt die Verringerung der umlaufenden Anteile im Catella Max Fonds, dass Anleger zunehmend zurückhaltend werden.
Als Reaktion auf diese Zurückhaltung hat das Management des Catella Max einen Rücknahmeabschlag aktiviert, der die Auszahlungssummen um fünf Prozent reduziert. Diese Maßnahme dient dazu, eine vorsichtige und kontrollierte Reduktion der Fondsgröße zu ermöglichen. Eine branchenweite Anwendung solcher Rücknahmeabschläge scheint jedoch unwahrscheinlich, da sie in den meisten Fällen nicht ohne weiteres implementierbar sind.
Um auf die dynamischen Marktbedingungen zu reagieren, haben Fondsmanager verschiedene Instrumente zur Hand. Sie können geplante Ankäufe verzögern, die Beleihungsquoten erhöhen oder in Ausnahmefällen Immobilien veräußern. Die im Jahr 2013 eingeführte Kündigungsfrist von einem Jahr bietet dabei einen zeitlichen Rahmen, der den Managern ermöglicht, sorgfältig und bedacht zu agieren.
In Zeiten, in denen die offenen Immobilienfonds ihren Ruf als krisensicheres Basisinvestment verteidigen müssen, sind Transparenz, strategische Anpassungsfähigkeit und ein klares Verständnis für die Marktmechanismen entscheidend. Während die Branche nach Wegen sucht, sich gegen den Abstieg zu wehren, bleiben die Entwicklungen ein wichtiger Indikator für die allgemeine Gesundheit und Widerstandsfähigkeit des Immobilienmarkts. Für Anleger und Fondsmanager gleichermaßen ist es essentiell, informiert und adaptiv zu bleiben, um die Chancen und Herausforderungen dieser volatilen Zeiten zu navigieren.
