Es gab in den letzten Wochen einige überraschende Nachrichtigen am deutschen Immobilienmarkt. Prominente Projektentwickler, darunter Development Partner, die Project-Gruppe und Euroboden, meldeten Insolvenz an. Die Schwierigkeiten am Immobilienmarkt treffen selbst Experten unerwartet.
Was bedeutet Projektentwicklung?
Für diejenigen, die neu im Immobilienbereich sind: Projektentwicklung beinhaltet den Prozess des Kaufs, der Planung und der Fertigstellung von Immobilienprojekten. Es ist eine komplexe Aufgabe, die viel Fachwissen erfordert. In guten Zeiten kann dies hohe Gewinne bringen.
Im Einzelnen (Presseausschnitte):
11. August: Euroboden muss in die Insolvenz – Auch Euroboden hat es erwischt – der Projektentwickler hat beim Amtsgericht München einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt. Die Geschäftsführung des Münchener Immobilienentwicklers Euroboden hat heute, am 11. August 2023, beim Amtsgericht München einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt. Grund sei die weitere Verschlechterung der kurz- bis mittelfristigen Finanz- und Liquiditätsplanung, insbesondere durch das unerwartete Scheitern beziehungsweise die geringeren Erfolgsaussichten von Verkaufsbemühungen für verschiedene Grundstücke. Dies habe zur Folge, dass bisher erwartete Erlöse auf Ebene der Projektgesellschaften wegfallen oder deutlich später und geringer als geplant ausfallen. Konkret haben sich nach Veröffentlichung der Einladungen zu den Anleihegläubigerversammlungen ursprünglich eingeplante Mittelzuflüsse in zweistelliger Millionenhöhe als nicht beziehungsweise im geplanten Zeithorizont als nicht mehr realisierbar herausgestellt.
10. August: Project schickt zwei Töchter in die Insolvenz – Die Bamberger Project Gruppe hat für die Project Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH und die Project Immobilien Management GmbH Insolvenz angemeldet. Die Project Gruppe war ursprünglich Spezialist für den Bau von Wohnimmobilien, um diese in geschlossene AIF von Privat- und institutionellen Anlegern finanzieren zu lassen. Fremdkapital war in den Beteiligungsmodellen nicht enthalten. Durch den Abverkauf der gebauten Wohnungen, floss Kapital an die Gesellschaften zurück. Das funktionierte bis zur Zinswende. Durch die nun angemeldeten Insolvenzen muss auch der noch im Vertrieb befindliche „Metropolen 22“ Fonds eingestellt werden. Seit 1995 gibt es das Unternehmen, dass von Wolfgang Dippold und Jürgen Seeberger gegründet wurde. Seeberger kümmerte sich dabei um die Immobilien, während Dippold für die Fonds und den Vertrieb zuständig war. Insgesamt 120 Immobilienprojekte hat das Unternehmen derzeit in Bau und Planung, die zusammen auf 3,2 Milliarden Euro Projektvolumen kommen. Die Project Management fungiert als Generalunternehmen in den Projektentwicklungen, während die Project Immobilien Wohnen und Gewerbe für den Vertrieb zuständig ist.
08. August: Development Partner meldet Insolvenz an – Der Projektentwickler Development Partner hat beim Amtsgericht Düsseldorf einen Insolvenzantrag gestellt und leitet ein umfassendes Restrukturierungsprogramm ein. Der Düsseldorfer Projektentwickler Development Partner stellt sich unternehmerisch neu auf und hat dazu weitreichende Restrukturierungsmaßnahmen in die Wege geleitet. Das Unternehmen hat dazu am Freitag, 4. August 2023, beim Amtsgericht Düsseldorf einen Insolvenzantrag gestellt und Eigenverwaltung beantragt. Das Gericht hat diesem Antrag stattgegeben und den Rechtsanwalt Georg F. Kreplin von der Kanzlei KKN Rechtsanwälte zum vorläufigen Sachwalter bestellt. Neben der Development Partner GmbH wurden – aus rechtlichen Gründen – auch für einige Projektgesellschaften Insolvenzanträge gestellt. Dies erfolgte unabhängig von der Aussicht auf Fortführung der Projekte. Begleitet wird die Unternehmensgruppe während der Restrukturierung durch die Wirtschaftskanzlei SGP Schneider Geiwitz. Die Sanierungsexperten von SGP Schneider Geiwitz Christian Plail und Arndt Geiwitz übernehmen in diesem Verfahren die Funktion der Generalbevollmächtigten.
06. Juli: Centrum-Gruppe muss in die Insolvenz – Restrukturierungsmaßnahmen beim Projektentwickler Centrum: Das Unternehmen hat beim Insolvenzgericht Düsseldorf mehrere Anträge gestellt. Die Centrum-Gruppe leitet umfassende Restrukturierungsmaßnahmen ein und hat in diesem Zusammenhang beim Insolvenzgericht Düsseldorf am 5. Juli 2023 mehrere Anträge gestellt. Für die Holding und weitere zentrale Gesellschaften sollen Verfahren in Eigenverwaltung durchgeführt werden. Das Gericht hat den Anträgen vollumfänglich stattgegeben. Die Unternehmensgruppe soll samt Arbeitsplätzen erhalten bleiben, die “tragfähigen Projekte” will Centrum weiterführen. Arndt Geiwitz von der Kanzlei SGP Schneider Geiwitz begleitet das Unternehmen in dem Verfahren als Generalbevollmächtigter. Dr. Frank Kebekus von der Kanzlei Kebekus et Zimmermann wird die Eröffnungsverfahren als vom Gericht bestellter vorläufiger Sachwalter beaufsichtigen.
Warum diese Insolvenzen?
Der Hauptgrund für die Insolvenzen dieser Unternehmen ist ein ziemlich fataler Dreiklang:
Die in den letzten 12 Monaten rasant angestiegenen Bauzinsen haben mittlerweile gerade im Bereich der Wohnimmobilien die Verkäufe an Eigennutzer quasi zum Erliegen gebracht. Die nicht mehr stattfindenden Abverkäufe verstopfen somit die Projekt-Pipeline und sorgen für fehlendes frisches Geld. Die Verfügbarkeit und Termintreue vieler Nachunternehmer hat sich seit der COVID-Pandemie deutlich verschlechtert und die Baumaterialien haben sich teilweise um den Faktor 2 oder 3 und mehr verteuert.
Um es einfach auszudrücken: Die Projektentwickler haben nicht genug Geld, um ihren Betrieb aufrechtzuerhalten.
Was sagt der Markt?
Der Development Monitor von Bulwiengesa, ein Tool, das auf Daten von über 22.000 Projekten basiert, zeigt, dass Bauprojekte im Vergleich zu früheren Jahren deutlich zurückgegangen sind. Zudem verzögern sich viele Projekte im Vergleich zu ihren ursprünglichen Zeitplänen.
Trotz der aktuellen Entwicklungen gibt es Hoffnung für die Zukunft. Experten, wie Niklas Köster, Professor für Immobilienwirtschaft, glauben, dass der Markt eine natürliche Bereinigung durchmacht. Das bedeutet, dass einige Unternehmen möglicherweise verschwinden, aber die stärkeren überleben und gedeihen werden. Er schätzt, dass diese Phase bis Ende 2024 andauern wird.
Hauptprobleme für Entwickler – PROJECT sticht hier positiv heraus
Derzeit haben Entwickler mit steigenden Baukosten, hohen Zinsen und sinkenden Investitionen von Privatinvestoren zu kämpfen. Ein wichtiger Begriff in dieser Diskussion ist “Loan to Value” (LTV), welcher den Verschuldungsgrad eines Unternehmens im Verhältnis zum Wert seiner Immobilien misst. Ein hoher LTV kann die Finanzplanung eines Unternehmens gefährden somit massiv.
Der Wohnimmobilienentwickler PROJECT sticht hier als einziger noch positiv heraus, da PROJECT ausschließlich mit Eigenkapital von Anlegern arbeitet, die in separat dafür gegründeten und vollregulierten Alternativen Investmentfonds gesammelt werden. Trotzdem kann dies nicht über den “Käuferstreik” hinweg helfen, der durch die hohen Finanzierungszinsen bei den Käufern von Wohnimmobilien derzeit herrscht.
Zukunftsausblick
Obwohl die aktuellen Nachrichten für einige beunruhigend sein mögen, ist es wichtig zu betonen, dass der deutsche Immobilienmarkt durch seine Vielfalt und Diversifizierung stark bleibt. Während einige Unternehmen Schwierigkeiten haben, sind andere gut positioniert, um Chancen zu nutzen und zu wachsen. Zudem braucht die Bundesrepublik dringend insbesondere Wohnraum. Es bleibt spannend.
